Cenário da inadimplência no Brasil em 2023 - Parte 1
Smart Sunday #19
Acompanhar a inadimplência é fundamental para todos os profissionais envolvidos no segmento imobiliário, tanto na locação como na venda. Especialmente na locação, a imobiliária orientada pela gestão de riscos deve acompanhar a variação dos indicadores de inadimplência, inflação, emprego e renda para conseguir antecipar movimentos de sua carteira e evitar corrosão das margens por conta da inadimplência.
No final de 2022, a inadimplência no Brasil alcançou os maiores patamares já registrados, segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor - PEIC. Mas como foi o avanço dos principais indicadores durante 2023?
Os dados da PEIC
O endividamento das famílias diminuiu entre jan/2023 e set/2023. Entretanto, o patamar ainda é superior ao nível medido em jan/2022. O gráfico abaixo ajuda a compreender o fenômeno.
Segundo o professor Nilson Oliveira, “ter dívida é algo bem natural. A pessoa pode ter comprado a prazo, financiado o carro, o imóvel. O próprio cartão de crédito a vencer”. Na própria PEIC, há também o indicador de “Contas em atraso”.
O volume de contas em atraso segue elevado, praticamente igualando o pico da curva alcançado em outubro e novembro de 2022. É possível, portanto, verificar uma degradação no cenário. Finalmente, outro indicador importante é o percentual de famílias que afirmam não terem condições de pagar as contas. Este percentual avançou fortemente de set/2022 até set/2023.
Na PEIC é possível segmentar os indicadores por cada um dos estados da federação. Portanto, se você atua em um determinado Estado, é possível entender como está o perfil de endividamento e inadimplência na sua região. É importante lembrar que a PEIC é uma pesquisa amostral, feita nas capitais e no distrito federal, com aproximadamente 18.000 famílias. O cenário como um todo ainda exige cautela, como mostram os dados da PEIC.
A inadimplência do aluguel
O ano de 2022 foi marcante em termos de inadimplência na locação. Dados apurados pelo Imobi Premium, junto da Porto Seguro, indicaram uma inadimplência entre 10% e 15% no aluguel.
Quando observo o movimento do segmento econômico de locação, com base nos dados da Alpop, o ano de 2022 representou um crescimento da inadimplência na ordem de 43,84%. Isso não significa que a inadimplência foi 43%. O número indica o quanto a inadimplência cresceu entre janeiro de 2022 e dezembro de 2022. Por outro lado, entre dezembro de 2022 e junho de 2023, houve recuo de 18,63%, indicando sensível melhora no cenário geral.
Existem outras pesquisas que abordam a inadimplência do aluguel. Elas trazem um indicador baseado em título vencidos com mais de 90 dias. O Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia (IPEMIL), medido pela AABIC, é uma dessas pesquisas que pode ser utilizada por quem atua no Estado de São Paulo. Vale ressaltar que não encontrei dados atualizados dessa pesquisa.
Conversando com diversas imobiliárias, de portes variados e distribuídas por todo o Brasil, a percepção geral é de uma escalada na inadimplência em 2022, sobretudo com as garantidoras e seguradoras. Fenômeno comum no mercado, inquilinos passaram a abandonar o imóvel, deixando dívidas para trás. Além disso, inquilinos mal intencionados, alugavam imóveis mobiliados para furtar.
No início de 2023, a resposta das garantidoras e seguradoras veio na aprovação cadastral. Houve diminuição considerável na capacidade de aprovação de inquilinos, refletindo em menos negócios para a locação como um todo.
Comparativamente, o cenário em 2023 é de recuperação. Como já mencionei, os índices de inadimplência na locação recuaram. Gestores e gestoras com quem converso diariamente apontam também para esta perspectiva.
Conclusão
O cenário para a inadimplência na locação em 2023 está, comparativamente, melhor do que em 2022. No entanto, é preciso ainda ter cuidado, uma vez que o nível de famílias com contas em atraso seguiu em patamar elevado, bem como o percentual de famílias que afirmam não terem condições de pagar suas dívidas. O arrefecimento da inflação certamente é uma componente importante na melhora dos índices de inadimplência da locação.
No segmento econômico de locação, observa-se performance de inadimplência melhor do que em outros segmentos, com base nos dados disponíveis de seguradoras. Claro, é preciso ter especialização para trabalhar no segmento econômico para alcançar uma melhor performance.
O desafio pela frente segue sendo identificar os melhores perfis de clientes em todos os segmentos. Em um cenário onde o fiador e a caução seguem perdendo espaço para as fianças, o gestor e gestora imobiliários precisam escolher muito bem seus parceiros, sempre conectado à estratégia da companhia.